以房養老 盡快實施

• 2009-09-30
• 中國時報
• 【張金鶚、袁淑湄】

　為使老年人有足夠的金額繳納健保費，近日衛生署署長楊志良提出住宅逆向抵押貸款的概念，此概念在不動產學術界討論已久且廣受支持。金管會 主委陳冲也表示，將效法歐美，研擬房屋逆向抵押貸款制度。在人口日漸老化的台灣社會，此一概念立刻引發大家關注。

　逆向（年金）抵押貸款是金融機構實行的一種房地產抵押貸款方式，它將老年人的房產權益轉為老人在有生之年的消費資金，由於老人每月可取得 由金融機構發給的現金，型式上類似「老人年金」，因此，此類房屋也稱為「年金屋」。

　美國對於住宅逆向（年金）抵押貸款已經有相當成熟的實施經驗。適用此機制的申請者為年紀超過六十二歲的屋主，其可依據持有的房屋價值向金 融機構進行抵押貸款，核貸通過後，屋主可選擇一次獲得現金、每月獲得現金或兩者混合；房屋借款與年金的契約終止日是在借款人賣掉房屋、死亡或借款人在其他 住所居住超過一年。若借款人賣掉房屋，出售房屋的價金高於原貸款金額，差額仍屬借款人所有；若出售房屋價金低於貸款金額，金融機構不得向借款人或其子女追 討。依據美國住宅與都市發展部所公布的數據，截至二○○八年全美已有超過十一萬件的實施案例。

　台灣的住宅自有率相當高，可是當前現象是，很多老年人擁有房地產卻沒有現金可供生活，往往需要向子女索取生活費用，若子女不孝，就可能在 索討生活費過程中，引發許多口角；而老年人死亡後，房地產卻由子女繼承，由子女享有老年人奮鬥一輩子的財富，而老年人生前卻難以有尊嚴地向子女索取生活 費。逆向（年金）抵押貸款機制則讓老年人提供「在宅老化」，且活得有尊嚴的機會。

　例如若六十五歲老年人擁有一間價值五百萬元的房子，以貸款成數六成估算，可貸得的金額為三百萬元，以台灣平均餘命七十九歲估算，以年利率 二％初估，至死亡之前，該老年人每月可領得金額約為二萬元。若老人能有穩定的現金收入，則可以不需向子女索討生活費。

　台灣可實行的機制除了運用上述「抵押貸款」的概念之外，亦可採用另一種「淨現值為零」的觀念。其作法為老年人將其持有的房地產賣給保險公 司，但是老年人再向保險公司承租原來住宅（類似商用不動產常用的「售後租回（Sale and Lease Back）」機制），因此無須搬遷，反而可由保險公司負責住宅的維修與管理，減輕老年人因年邁無力維修住宅的麻煩，此外，保險公司每月再提供給老年人扣除 租金後的現金做為生活費。

　以上述相同例子說明，保險公司以五百萬價金購得住宅後，假設以租金為一萬四千元出租給原老年人，則該六十五歲老年人每月扣除租金後，可領 得的每月現金約為二萬元；在此機制下，老年人無須負擔管理維護費用，以及未來住宅買賣的賺賠風險。

　我們認為推動此逆向（年金）抵押貸款機制，可使市場多一種金融產品，並且台灣社會固有的「養兒防老」想法，某種程度可改變為「以房養 老」。再者，隨著台灣社會特有的高住宅自有率、生育率低、老年化社會，此機制應相當適合當前推動的政策。實施此機制仍須注意配套措施，應建立完善房屋估價 制度及市場轉讓環境和制度，建立政府、保險公司、銀行共同合作的保險體系。（張金鶚為政治大學地政系特聘教授，袁淑湄為政治大學地政系博士生）